文/子木
如何买到一套好房？
这个问题看似简单，但剖析下来其实非常繁碎，选时机、找地段、看户型、谈中介，看房、办贷款等等。
其中最重要也是最难的唯有两点，时机与找房。
时机需要对成交数据进行严格的分析推理，结合线下踩盘观察，才能把握住。这是我一直在研究的东西，这些年也为很多读者朋友找到了抄底时机。
而找房更讲究方法和耐心。很多人常说，行情是把握住了，但通过自己一系列操作，找到的房子却跑不过城市的平均涨幅，换句话说就是：
在茫茫房海中，千辛万苦找到了一套“残次品”。
如何快速精确地找到一套适合你的房子，而且可以兼顾投资和自住，这是我们今天主要探讨的话题。下面应粉丝要求，我集中分享一下过去总结的经验。
1
通病
平时接触的买房人，有一个通病：
去菜市场买菜，5毛钱还要挑半天，但对几百万的房子，经纪人推了几套，或者售楼处小姑娘一忽悠，脑子一热就刷了卡。
大体几个原因：
1、嫌麻烦
2、相信世界是善良的
3、对这东西真不懂
4、有钱无所谓
如果你是第4种，这篇文章就不用继续往下读了，但对于财力有限的普通家庭，我劝你要想清楚一个问题：
买一套房需要耗费你多少心血？
想清楚这个问题后，我相信你不再莽撞，而是一个锱铢必较，真正愿意花时间去研究的买房人。只有这样，下面的这篇分享才对你有价值。
找房是一个系统性的工作，讲究线上线下结合。线上借助网络充分了解市场，找到方向，线下通过中介验证信息的真实性，实勘房源达成交易。
2
宏观认知
首先要尝试问自己几个问题，你所在城市总共几个区，哪个区的房价最高，哪个区的房价最低，分别是多少，为什么会存在价差？
这个问题务必明确，对你建立城市的宏观房价认知非常重要。
房价地图很好找，从贝壳、安居客、房天下等等都可以查询，能级比较低的城市一般用58同城，地图找房功能已经很普及了。例如我用58很容易查到重庆市房价地图。
记住要查二手房价地图，新房没有意义。二手房和新房不一样，均价之间反映了这个地区的核心价值。不过这个价值梯度并非是一层不变的。
目前重庆两江四岸，五大商圈都已经是房价极地，整个政府的发展方向在“西进”，连接西永大学城价值，一般每个城市的发展方向都在围绕着高校资源、风景资源以及交通枢纽等，不难发现。
有了概念后，你要问自己第二个问题，买房究竟是为了什么？
千万不要回答：“买房是为了住”，而是要具化细节。例如为了结婚还是改善，要不要考虑学区，对周边环境有什么需求。
学校、写字楼、地铁、大型商超、公园、医院等等均涉猎的房子肯定要贵一些，这时候要评估自己的购买力，选择性放弃。
一般刚需买首套房，都会牺牲一些资源。房子跟找对象一样，并不是追求好的，而是追求适合你的。
为了更好的理解，这里用我之前做过的一个案例讲述。
前几天北京老张咨询买房，通过采集需求，得知他的能力最高能撬动万的房子，他的意向是70-平米，20年以内的二手商品房。
首先打开网站进行检索（下面用贝壳举例）：
从图中可以看到达到标准房源并不多，尤其是核心区东城区和西城区房源仅是十位数。这是要求房龄在5-15年之间的结果，如果不设房龄条件，房源可提高一倍。
但老张不想住太老的房子，老房子流动性低很难出手，他想着过几年等二娃出生，还要卖掉换一套大的。
再考虑公司位置在朝阳国贸CBD，所以整体定位采取就近原则，在朝阳区的双井、大望路、百子湾、潘家园、华威桥这几个区域。
2
战术深挖
接下来要通过线上工具深挖信息。需要你从意向片区中找出自己最感兴趣的小区。
学校、写字楼、地铁、大型商超、公园、医院等等，这是我对资源价值的排名。
好的学校尽量靠，不过按照老张的资金量，在北京也买不到像样的学区房，如果以牺牲自身居住质量去够学区房，有些不值。
写字楼代表产业，背后集聚的白领人群可以推高附近房价；地铁房升值潜力极高，尤其是刚需小两房地铁房一直都是涨势不错的资产；最后是商超、公园、医院，这些通达距离看自己个人需求。
当然所有资源集聚，房价肯定要贵很多，这时候就只能根据自己的情况进行取舍。
老张的
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszyzl/5083.html
